¿El último día para vender la casa? (+Tablas para el cálculo)

La compraventa y donación de viviendas aumentó considerablemente desde que se anunciara el pasado 11 de abril el establecimiento de un valor referencial para calcular los impuestos de estas acciones, que entra en vigor hoy. Otras políticas sobre los domicilios también se modifican

Autores:

Susana Gómes Bugallo
Yisell Rodríguez Milán

Cientos de ofertas enfocadas hacia la compraventa de casas en Cuba circulan a través de unos ocho sitios web de comercio electrónico. Y esto no fuera motivo de comentario si, desde el pasado 11 de abril, no se registrara más intensidad de la habitual y algunas propuestas con fecha de vencimiento para este jueves.

¿Por qué caducan este 11 de mayo los ofrecimientos extras? Porque, junto a otras normas jurídicas relacionadas con la vivienda, entrará en vigor la aplicación de valores referenciales mínimos para el cálculo de los impuestos en un proceso de compraventa de casas.

Dueños de edificaciones de todo tipo, corredores e interesados en adquirir algún inmueble con el pago de tributos más bajos han convertido por estos días a internet en una de las principales herramientas para dar a conocer sus apresuradas intenciones, y así lo revela el incremento en la cantidad de anuncios publicados en el último mes.

«Si se decide a comprar el apartamento antes del 11 de mayo, cuando subirán los aranceles y pagos de la ONAT, hago grandes rebajas», proclama alguien. «Rebajados 1 000 CUC esta semana», promete otro. «Apúrense, antes de que empiece la ley nueva», puede leerse en uno de estos espacios. «Hacemos una superrebaja de 50 000 a 40 000 por una casa perfecta para negocio», intenta vender alguien desde portales como Ofertas o Cubísima.

Las redes sociales no se quedan atrás en los comentarios, por no hablar de lo que se dice en las calles, que siempre es mucho. En Facebook se comparten opiniones diversas sobre el tema. Se argumenta, por ejemplo, que el impuesto que se cobrará está más ajustado a lo que vale una casa «en la calle» según sus condiciones, y por tanto, una vez transcurrido el onceno día de este mes, todo volverá al estado habitual del mercado inmobiliario.

Quienes no concuerdan con esa idea pronostican que los precios de las viviendas quizá suban, pues, con la nueva norma, disminuye la ganancia de los que ya habían establecido costos de los inmuebles al planear subdeclararlos para pagar sumas menores en impuestos.

[Descarge aquí en PDF la Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 11 de abril de 2017]

Fuera del plano digital, por estos días muchas notarías del país extendieron sus horarios de atención, debido a las excesivas demandas de trabajo. Juventud Rebelde contactó con algunas en la capital y conoció que no han cesado de llegar las personas con la solicitud de concluir sus procesos de compraventa de vivienda antes de este jueves, o sea, antes de hoy.

En horas de la tarde de este miércoles, Jany Rojas, jefa de la Notaría de Porvenir No. 484, entre A y Pocitos, en el municipio de 10 de Octubre, confirmó a nuestro diario que probablemente ese día tendrían estadísticas muy superiores a las habituales y que, en las últimas fechas, han llegado a cerrar alrededor de las diez de la noche. Similar ha sido la situación en la notaría de 90 y 51, en Marianao, pues las personas se han apurado en realizar trámites de este tipo.

Para aclarar el camino a quienes deban transitarlo después de hoy, JR responde: ¿cuánto cambia el proceso de compraventa con la nueva norma?

La mira en la evasión tributaria

La Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 11 de abril de 2017, cuyas disposiciones entran hoy en vigor, expone que estas decisiones pretenden «lograr una mayor correspondencia con los valores reales de transmisión de las viviendas, contrarrestar conductas evasoras y fortalecer los mecanismos de control tributario».

Con este propósito, se modifica la Ley 113 Del Sistema Tributario, la que deja claro que, para la compraventa de viviendas, la base imponible está constituida por el precio de transferencia de esta, siempre que resulte igual o superior al valor referencial mínimo establecido por el Ministerio de Finanzas y Precios (MFP), o si no fuera así, estará constituida por dicho valor.

En cuanto a la donación de viviendas, será igual el proceso siempre que no se realice entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, en los que se mantiene la asunción del valor legal de estos bienes. En las permutas en las que se reconozca la compensación, la base imponible para quien la recibe está conformada por el valor actualizado de la vivienda, más el valor de la compensación, expone el Decreto-Ley 343.

Igualmente, se establece que para la aplicación de este Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias, los actos gravados se expresan en pesos cubanos (CUP), y en esa moneda se valúan aquellos expresados en moneda extranjera.

¿Cómo se calcula el valor referencial de una vivienda?

Aunque la Gaceta del 11 de abril de 2017 contiene las tablas con los diferentes valores referenciales que pueden alcanzar las viviendas, y un cálculo de los impuestos de acuerdo con estas sumas, es importante conocer la metodología empleada para determinar estas cantidades.

El Ministerio encargado ha tenido en cuenta condiciones como la ubicación geográfica de la vivienda, características constructivas y tipologías habitacionales, así como la cantidad de dormitorios y la posesión de garaje, valla de parqueo, patios o jardines.

Por ejemplo, una casa de mampostería y cubierta pesada, de un dormitorio, garaje y patio o jardines, y que esté ubicada en territorios de zonas especiales de desarrollo económico, tiene un valor referencial de 171 500 pesos, por lo que habría que pagar 6 880 pesos de impuesto (el cuatro por ciento establecido). Si la vivienda se encuentra en cualquier municipio del país —excepto alguno de la capital— y tiene tres dormitorios —pero no posee garaje ni patio—, el valor referencial ronda los 81 000 pesos, por lo que el impuesto sería sobre los 3 240 pesos.

Estos son algunos elementos para dar una idea de cómo se han manejado los cálculos de los «cacareados» valores referenciales establecidos hoy. Para conocer el resto, consulte la Gaceta y ubique sus expectativas dentro de la realidad.

Otros cambios en el mundo de las viviendas

El resto de los cambios que aparecen con las normas publicadas en la Gaceta Oficial No. 15 Extraordinaria de 11 de abril de 2017 y también entran en vigor hoy, traerán nuevas expectativas a muchas familias cubanas respecto a un tema tan sensible como el de la vivienda. Repasemos un poco estas modificaciones que recoge el Decreto Ley 342.

Para garantizar que las viviendas asignadas por el Estado —terminadas o en etapa final para su culminación por esfuerzo propio, así como las construidas totalmente con subsidio estatal— conserven su sentido, se establece que los propietarios que la hayan permutado y decidan vender o donar la nueva, deben ingresar al Presupuesto del Estado el monto total subsidiado, respecto a la vivienda original.

Igual ocurrirá con quienes, en ese mismo estatus, pretendan transmitirla por donación o compraventa en los primeros 15 años de su adquisición. Se exceptúa la donación entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad y la adjudicación por causa de muerte. Si el nuevo propietario decide vender o donar, en el período de 15 años, mantiene las obligaciones descritas.

Las personas que forman parte del núcleo familiar u ocupan el inmueble tendrán la posibilidad de, si el beneficiado por el subsidio fallece, renuncia a este o sale definitivamente del país, presentar la solicitud de continuar con el subsidio, si tienen derecho a la vivienda.

El Consejo de Ministros acordó autorizar la entrega de 16 887 viviendas estatales en ejecución, a personas naturales que acepten su terminación por esfuerzo propio, mediante el pago del valor de transferencia, proceso que será dirigido por los presidentes de los Consejos de Administración Provinciales, quienes deben privilegiar a los beneficiados ya definidos, y dar prioridad luego a los damnificados por fenómenos climatológicos, albergados y casos sociales.

Otros cambios están dirigidos a perfeccionar el otorgamiento de subsidios a quienes deseen realizar acciones constructivas en su vivienda, para lo cual los Consejos de la Administración Municipales realizarán al menos dos convocatorias anuales con el fin de recibir solicitudes y tendrán un término de 70 días para responder, además de que se velará por el empleo del monto otorgado y se cancelará de comprobarse que se obtuvo con datos falsos.

Se valorará la posibilidad de un nuevo subsidio para los afectados por eventos climatológicos. En este caso estará incluido dentro de esta suma el valor de la transportación de los materiales de construcción y la documentación técnica de las acciones constructivas.

Las nuevas disposiciones también permiten la legalización de los 20 021 hogares damnificados por eventos climáticos que se levantaron en nuevos espacios y no poseen su documentación, así como el reconocimiento del Derecho Perpetuo de Superficie, siempre y cuando cumplan con las regulaciones urbanas y constructivas y posean el expediente de su caso de afectación dentro de la cifra autorizada.

Además, para el caso de las viviendas asignadas por el órgano local del Poder Popular en régimen de propiedad, se establece que los propietarios deben ingresar al Presupuesto el valor de la construcción de la vivienda a precios sin subsidio, que resulta del precio legal establecido, multiplicado por el coeficiente por tipologías constructivas que establece el Ministro de la Construcción.

 

 

Vea además: Desarrollo habitacional: nuevas regulaciones jurídicas

 


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